美国抵押贷款市场的历史发展:

美国拥有世界上最为庞大和发达的房屋抵押贷款市场。第一次世界大战后，美国经济得到了快速的发展，作为房屋抵押贷款的主要提供者，储蓄贷款协会，也随之大量发展，到1929年时已经达到了12000家。但1929年到1933年的美国经济大萧条，沉重打击了美国经济，超高的失业率使得很少有人能得到贷款，房地产价格也随之快速下滑。在这种历史背景下，美国罗斯福政府1934年成立了联邦住宅管理局（Federal Housing Adminstration, FHA）。只要贷款申请符合FHA的承保标准，FHA就可为发放住房抵押贷款的银行和其他储蓄金融机构提供保险。一旦借款人违约，FHA提供还款保证。正是这种政府行为的保险计划，大大消除了提供贷款的金融机构的风险顾虑，从而刺激和鼓励了他们的发放住房贷款的信心和力度。

在1934年前，基本所有的房屋贷款都是短期的（5年以下），而且本金的偿是在贷款到期日。渐渐的，政府开始发明了中长期的分期偿还抵押贷款。中长期的房贷发放对于银行的资本充足率的要求从而也不断提高。为了给房地产融资提供更多的流动性，方便银行释放出更多的资金来提供更多的房屋贷款，美国政府也全力了去推动住房贷款的二级市场。出于这种目的，联邦政府在1938年成立了联邦国民住房抵押协会（the Federal national Mortgage Association, FNMA）（简称房利美）。虽然房利美启动资本只有10亿美元，但它为新一代的美国家庭，特别是中低收入的家庭提供了一条房屋贷款的新渠道。

1949年，房利美开始购买国家退伍军人事务部（US Dept of Veterans Affairs, VA) 担保的房贷。从而创造了一个为FHA和VA担保的贷款提供流动性的二级市场。但此时也是房利美第一次收到公众评论批评，称其在私人房贷领域侵犯太深。

1968年，美国国会通过法律开始为房利美的所有权进行转型，发展成一个由股东持股的股份制公司。同时把它一分为二，成立了新的机构，政府国民抵押协会（the Government National Mortgage Association，简称GNMA，吉利美）。这个新分出来政府机构，主要利用“美国政府的承诺和充足信用”来支持FHA和VA抵押贷款市场。

1970年，美国国会通过了紧急住宅抵押贷款法, 成立了联邦住宅贷款抵押公司,简称房地美（Freddie Mac)。房地美成立的目的是防止房利美在二级市场中的垄断地位。它和房利美一样，是在纽交所上市和交易的股份制公司。它们由美国政府作担保，但由私人持股，所以一般也被称为美国政府的代理机构。也在同一年，GNMA放行了历史上第一次的房贷证券（MBS）。

1972年，房利美和房地美开始购买“传统”房贷（即不由FHA或VA担保的房贷）。

1983年，在房贷证券业中有了新的创新。房利美开始发行一种新的证券“抵押按揭债项”（Collateralized Mortgage Obligation; CMO)。CMO主要通过金融手段重新分配现金流风险，从而迎合不同投资者的口味。

1987年，房利美第一次发行了不动产抵押贷款投资载体（Real Estate Mortgage Investment Conduit; REMIC)。REMIC是美国创造的一种适用于不动产抵押贷款证券化的结构。其产生的背景在于，长期以来，美国的住房抵押贷款市场主要由三家政府相关机构主宰，并且享有税收优惠，私人机构一直认为这有违公平。正是为了保护私人机构与政府机构的公平竞争，1986年国会通过了《税收改革法》，规定从1987年1月1日起，符合条件的不动产抵押贷款的组合本身不再是纳税主体，而仅对证券的投资者征税。不须缴纳双重所得税是REMIC状态的最吸引人之处。合规的房地产过手、转付交易以及CMO结构都可以被视作REMIC状态处理。

1988年，房利美股票成为了S&P 500指数一名成员。

1990年，传统房贷大亨，像花旗银行，Countrywide，大通银行，还有华尔街投行开始在房贷二级市场活跃起来，绕过了由两房途径增发证券的传统途径，开始发行风险高但回报也高的“自由品牌房贷证券”（Private Label Securities)。

从90年代初到2007年，由于经济的发展，房贷率的下降，和政府对美国房屋私人拥有权的鼓励，房地产证券持续蓬勃发展，特别是在私有市场上。使得房产贷款量(特别对于那些原本由于信用记录差拿不到贷款的人群），住房拥有率迅猛提升。这也标志房贷市场泡沫的到来。

2007年上半年，次贷市场的违约率开始提升，房屋交易一级市场价格开始回落。很快次贷损失开始蔓延到更大更广的金融市场。

2007年9月到2008年3月，美国信贷市场崩溃。非两房的房贷市场基本灭迹。两房的股票持续下跌。

2008年3月，OFHEO(两房当时的监管机构）降低了两房资本要求2000亿美元，以此来支持房地二级市场的流动性。

2008年7月，布什总统签署了新的条款，成立了新的监管机构，联邦住房金融局。

2008年9月8日，美国政府正式接管房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），负责两房拥有或担保的6万亿美元的抵押贷款。

2008年9月15日，150年历史的华尔街投资公司，雷曼兄弟（Lehman Brothers）申请破产。美国政府拒绝介入帮助他们摆脱困境。9月16日美国国际集团（AIG）濒临破产。

2009年至今，美国在奥巴马政府的领导下，一直在努力的改革，包括对金融界改革的各种议案和法规的推出。房市到了2012年才初见恢复的迹象。(http://www.fhfa.gov/)

这次房贷危机对于美国以及世界的证券化市场的发展和改革是深远的。